Le marché des murs de boutiques est limité aussi bien par le nombre de rez-de-chaussée que par le nombre de rues commerçantes. Pour les deux tiers des acheteurs, il s’agit de particuliers déjà détenteurs de murs de boutiques. Les autres sont des investisseurs qui entrent pour la première fois sur ce marché. Les prix ont augmenté, mais la hausse est difficile à mesurer. On raisonne toujours en rentabilité locative brute, la valeur vénale des murs de magasin n’augmentant qu’en fonction du montant du loyer. "Je suis toujours frappé, souligne Pierre Warnier, spécialisé en immobilier commercial à Paris, par les écarts de prix qui caractérisent le marché des fonds de commerce dans un même quartier. D’un immeuble à un autre, d’une section de rue à une autre, voire d’un trottoir à un autre, les écarts peuvent varier de 1 à 5, c’est à dire de 500% !"

CHOISIR LE BON COMMERCE

Plutôt que la qualité de l’immeuble, c’est l’emplacement commercial qui prime. Ce phénomène propre à l’immobilier commercial connaît des conséquences importantes dont il faut tenir compte avant tout achat de murs. Les dernières années ont vu une baisse globale de la valeur des fonds de commerce qu’on attribue à des facteurs divers : capacité d’investissement faible des entrepreneurs, concurrence commerciale, passage aux 35 heures. L’ensemble de ces facteurs conjugués a eu pour effet d’amoindrir l’activité de beaucoup de commerces et par-là même de dévaloriser la valeur des fonds.

D’ABORD DES COMMERCES DE TRADITION

"Aux yeux des spécialistes du secteur, il convient de privilégier, dans un choix d’investissement, des commerces de tradition (pâtisserie, brasserie, hôtels) inscrits dans la pérennité, ou des commerces qui sont exercés par des professions réglementées (optique, pharmacies, agences de voyages…) L’idée sous-jacente à ce type d’acquisition est d’acheter un commerce où l’exploitant a investi dans l’aménagement de son local et dans son stock : un gage de pérennisation et d’engagement dans l’activité. D’autres paramètres sont à prendre en compte dans ce type d’investissement pour déterminer la valeur commerciale d’un local au-delà de l’emplacement et de la qualité du métier qui y est exercé. Par exemple une boutique d’angle de 50 m2 avec une belle longueur de vitrine sera valorisée par l’application d’un coefficient de pondération de 1,15 ou 1,20 et aura une valeur locative équivalente à une boutique de 60 m2. La réunion de ces critères constitue un élément majeur à privilégier s’agissant de l’acquisition de ces murs de boutique dans un marché où ils ne sont pas extensibles (33 000 boutiques aujourd’hui à Paris). C’est cette rareté qui fait leur prix et la rentabilité de l’acquisition de ces boutiques tient compte de ce phénomène puisqu’elle oscille entre 8 % et 10 %. A tort, beaucoup de propriétaires et de copropriétaires nomment le syndic "gérant". Le syndic est l’administrateur des parties communes alors que le gérant est l’administrateur des biens mis en location. Un métier qui exige la maîtrise des réglementations complexes autant juridiques que fiscales, du coût des réparations, des entretiens. Et beaucoup de doigté.

Sur les Champs-Elysées, certaines marques prestigieuses paient jusqu'à 9 500 euros annuels de loyer par mètre carré ! Et la célèbre avenue parisienne de se classer désormais à la deuxième place dans le palmarès des artères les plus chères du monde. A la différence de l'immobilier d'habitation ou de bureaux, le marché des murs de boutique est rarement à la une des journaux. Le commerce préfère en effet la confidentialité et les négociations feutrées. Ce secteur est pourtant très porteur, pour les investisseurs, un peu partout en France.

Rendements intéressants, locataires souvent fiables, les atouts de ce placement pierre original sont nombreux. Voici comment repérer les bonnes opportunités sur ce marché très différent de celui de l'immobilier d'habitation.

Le primordial est de bien faire la différence entre le bien commercial "libre" ou "occupé". Pour les locaux occupés : a) Bail dérogatif. Soit le bailleur et son locataire se séparent au bout de 23 mois. C’est une solution que l’investisseur doit éviter car cela équivaut à acquérir des locaux vides. Soit il y a reconduction, cas assez rare, et le bail devient un bail commercial. b) Baux commerciaux 3, 6, 9 ans. Le locataire peut quitter les lieux tous les 3 ans et le propriétaire peut exproprier son locataire au bout de 9 ans en lui acquittant une soulte correspondant à la valeur du fonds de commerce. Dans ce type de bail sont déterminées les règles du jeu et notamment les charges : qui les paie ? Il faut bien comprendre que tout est défini dans le bail. Toutes les réparations peuvent être à la charge du locataire (cas notamment de l’immeuble monovalent). Si les menues réparations reviennent au locataire, les gros travaux peuvent lui incomber si le bail le stipule. De même pour les charges, les assurances et les taxes foncière ou de bureau.

UNE RÈGLE ESSENTIELLE

Ce qu’il faut admettre : le bail d’origine régit le futur des dépenses incombant soit au propriétaire, soit à son locataire, sauf dans deux cas : nouveau locataire ou changement d’activité commerciale. Tout ceci détermine la rentabilité de l’investissement, explique Jérôme Kerjean ; le loyer déductions faites de la taxe foncière et des charges si elles incombent au propriétaire, auxquelles s’ajoutent les honoraires de gestion éventuels. Le montant des frais d’enregistrement est fonction du montant de l’investissement. Le taux de rentabilité est compris entre 8 et 10%. Le risque est nul, je le répète, si la valeur du fonds de commerce est égale ou supérieure à la moitié de l’investissement. Prenons un exemple : une brasserie ou un bar-tabac. Loyer : 50 000 €. Valeur des murs, 400 000 €, valeur du fonds supérieur à 600 000. Le risque est alors nul. Ce qu’il faut savoir, c’est que plus vos locaux ont été loués récemment, plus le risque est important de voir partir votre locataire ou d’assister à son dépôt de bilan. Enfin, pour des locaux neufs, une location commerciale est contractuelle avec le locataire. Il convient donc d’être très rigoureux quant à la rédaction du bail, de façon à préciser clairement ce qui incombe aux deux parties. Exemples : qui acquitte les taxes foncière et de bureau, les frais de ravalement…" CONSEILS 1) Faire évaluer par un professionnel du réseau

L’ADRESSE

le magasin en fonction de trois critères : taux de rentabilité potentielle, commercialité et valeur du fonds de commerce. 2) Le choix d’un bon local détermine un loyer sûr. Le seul inconvénient : le loyer augmente en fonction de l’Indice INSEE de la Construction, c’est-à-dire sur du long terme, inférieur ou équivalent au taux d’inflation. Théoriquement, au bout de 9 ans, le loyer est réévaluable. En raison des rendements offerts, tout d'abord. Même s'ils ont été écornés ces deux dernières années sous la pression de l'augmentation des prix, ils se situent actuellement entre 5% et 8%. Voire plus si l'on accepte d'aller dans des zones moins recherchées. Qui plus est, cet investissement a un autre atout : le commerçant tient à son emplacement, partie intégrante de son fonds de commerce. Il n'a donc aucun intérêt à se mettre en défaut vis-à-vis du bailleur. De façon générale, les impayés sont rares et la rentabilité gagne, de fait, en pérennité. «Ce marché connaît aussi des cycles beaucoup moins prononcés que le bureau ou le logement», explique Nicolas Benais, directeur de Buildinvest. Les prix n'ont pas chuté de façon dramatique pendant la crise des années 1990. Et si effervescence il y a ces dernières années, c'est surtout sur les sites les plus en vue où les enseignes de franchisés rivalisent pour s'implanter. Au vu de ces caractéristiques, certains qualifient même l'investissement de véritable rente. Exact, à condition justement de ne pas l'appréhender comme un rentier.

Si vous voulez réussir, comportez-vous en homme d'affaires et oubliez les réflexes acquis sur vos investissements locatifs en habitation. Seul point commun entre les deux formules : le régime fiscal. Dans un cas comme dans l'autre, les loyers sont taxés comme des revenus fonciers. Pour le reste, tout diffère. L'emplacement, par exemple, ne peut ici être approximatif. Secrétaire général de l'Union nationale de la propriété immobilière et investisseur en murs de boutique à titre personnel, Pierre Mallet en sait quelque chose : «Lors d'un achat, il faut impérativement penser à celui qui est absent de la négociation, mais a ensuite une grande importance : le consommateur.» Rien de mieux que les endroits passants pour s'assurer une clientèle. La sortie d'un métro, l'arrêt d'un autobus constituent un point positif. Tout comme la présence d'un petit supermarché, d'une enseigne nationale, type Fnac, très attractive. Ou bien, un service public comme La Poste ou le cabinet d'une profession libérale. Le bon emplacement correspond à une zone de chalandise bien établie. Pour les meilleures d'entre elles, on parle de «site prime» à l'instar de la rue de Rivoli ou du boulevard Haussmann à Paris. Il est clair qu'à ces endroits le propriétaire de murs de magasin n'a pas beaucoup de souci à se faire. Seul hic : les transactions sont rares.

Investissez dans les murs de boutique

L'investisseur particulier doit accepter d'aller dans des secteurs peu fréquentés. Mais avec 72 000 boutiques à Paris par exemple, il a un large choix. De nombreuses communes de banlieue parisienne offrent aussi des possibilités à des prix plus raisonnables. Dès lors qu'elles ont plus de 30 000 habitants, les villes de province permettent aussi de trouver son bonheur. Soucieuses de rendre leur centre-ville attractif, beaucoup de municipalités réalisent des aménagements pour créer un environnement propice à la consommation. Renseignez-vous donc sur les projets en cours : création de zones piétonnes, construction d'un équipement, rénovation d'un bâtiment, arrivée d'une enseigne nationale. Dans ces villes à taille humaine, il est également plus facile de repérer les bonnes rues. A chaque fois, l'étude de l'environnement doit tenir compte du type de commerces. D'autant qu'il est rare d'acheter des murs de boutique vide. Une bonne boulangerie développera sans mal son chiffre d'affaires même si elle est située dans une rue perpendiculaire à la rue principale.

Autre exemple, les murs d'un restaurant sont plus intéressants lorsqu'ils sont situés dans une rue qui compte plusieurs établissements de ce type. La concurrence attire le chaland. Certains commerces sont aussi plus porteurs. Citons les opticiens, les pharmacies, les coiffeurs. En revanche, les magasins de textile indépendants fortement concurrencés par les grandes enseignes sont plus risqués.

Une fois l'emplacement débusqué, il faut se faire une idée du prix. Autant l'avouer, il y en a pour tous les budgets. On peut mettre 77 000 euros sur la table pour devenir propriétaire d'un local occupé par une agence d'intérim, rue Gambetta à Mâcon, 468 000 euros pour 347 mètres carrés à Bron, dans la banlieue lyonnaise, loués à un Picard Surgelés, ou 430 000 euros pour un peu plus de 100 mètres carrés rue des Halles à Paris. Si vous n'avez pas une telle capacité d'investissement, jouez la carte des SCPI. Pour juger les prix, il est là encore nécessaire d'abandonner les réflexes de l'habitation ! Déjà, on dispose de peu de données sur ce marché très hétérogène. Qui plus est, le tarif au mètre carré n'est pas pertinent. Pour cerner l'investissement, il faut surtout apprécier la rentabilité proposée. D'où l'intérêt d'acheter de préférence des boutiques occupées. Vous disposerez ainsi de tous les éléments pour calculer le rendement réel de votre investissement.

Censées être les plus fiables, les meilleures places sont d'un rapport plus faible, autour de 5% à Paris. En revanche, les emplacements de second rang permettent d'avoir du 10%. Avant d'acheter, vérifiez que le chiffre donné n'est pas dopé artificiellement, en contrôlant le niveau du loyer par rapport aux pratiques dans le secteur d'activité concerné. «Les métiers de l'alimentation paient proportionnellement un loyer moins cher que les services. Seulement 3 ou 4% du chiffre d'affaires potentiel pour les premiers contre 12% pour les seconds», précise Jean-Jacques Bertrand, directeur du pôle commerce d'Atisreal. Ne vous emballez pas d'emblée si le loyer est visiblement élevé. Le risque est alors de voir le commerçant ne pas supporter très longtemps un tel niveau de charges. Et de vous retrouver avec un local vide. Le drame, surtout dans les emplacements de deuxième ou de troisième catégorie ! A contrario, certains loyers peuvent vous paraître particulièrement faibles. Mais cela peut cacher une valorisation à venir.

Impossible d'analyser le loyer sans s'intéresser de près au bail. En effet, les baux commerciaux sont plus complexes que les contrats d'habitation ! Il est, par exemple, beaucoup plus intéressant qu'il soit spécialisé, c'est-à-dire qu'il réserve l'usage des locaux à un certain type de commerce. L'intérêt ? Si le commerçant souhaite élargir son activité, vous pourrez lui demander un loyer supérieur. Et si l'ancien locataire vend son fonds à un type de commerce différent, vous pourrez obtenir une indemnité de déspécialisation. Celle-ci représente entre deux et trois ans de loyers et n'est pas taxée, car elle est considérée par le fisc comme une perte en capital. Comment ne pas non plus s'intéresser aux conditions de revalorisation du loyer ? Légalement, elle a lieu tous les trois ans et ne peut excéder la variation de l'indice du coût de la construction. Et non la moyenne annuelle associée, comme en habitation. Mais le bail peut aussi inclure une clause «d'échelle mobile» permettant une indexation annuelle des loyers. La vigilance s'impose car les baux protègent assez les commerçants. Toutefois, on peut renégocier le loyer à l'issue des neuf ans du bail. C'est notamment le cas si vous investissez dans un quartier en mutation, en argumentant sur l'évolution des facteurs de commercialité. Dernier aspect à contrôler, la répartition des charges. En principe, le locataire finance les travaux nécessaires pour exercer sa profession. Mais certains baux lui demandent aussi de régler la taxe foncière et les charges de la copropriété. Pour l'investisseur, la rentabilité est alors «nette - nette». Bref, faire viser le bail par un spécialiste est préférable pour éviter des pièges susceptibles de bloquer votre investissement. Mais vous pouvez reprendre ensuite la gestion en main.

Seulement quinze sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) se concentrent sur les murs de boutique. En 2004, elles ont affiché un rendement moyen de 7,12% et, avec l'augmentation de la valeur des parts, une performance de 11,58%. En passant par une SCPI, vous déléguez à un professionnel le choix des investissements et la gestion des biens. Point positif : la surface financière de la SCPI permet de négocier les prix d'achat des biens, en investissant par exemple dans un lot de boutiques. Ou d'accéder à des marchés demandant une plus grosse mise de fonds, comme les petits centres commerciaux. De plus, les risques sont mutualisés. En revanche, cette solution a un coût : environ un point de rendement. Il est possible d'acheter des parts de SCPI à capital variable à tout moment, alors que les autres peuvent seulement être acquises lors d'une augmentation de capital ou si un ancien porteur veut vendre. Inutile pour autant de faire monter les enchères.

(1) SCPI à capital variable. Chiffres arrêtés au 30-06-2005. Source : IEIF.

Immorente
- Valeur de la part : 245,00 euros.
- Capitalisation(1) : 479 992 millions d'euros.
- Rendement : 7,00% (2002), 6,77% (2003), 6,83% (2004).
- Société de gestion : Sofidy.
Tél. : 01 69 87 02 00.
http://www.immorente.com/
- Commentaires. C'est la plus grosse SCPI du secteur avec une surface gérée de 414 868 mètres carrés. Au premier semestre, sa collecte a représenté près de la moitié des souscriptions ! Son patrimoine est principalement constitué de petites et moyennes unités situées en région parisienne et en province. Elle a racheté, par exemple, la totalité des points de vente Nouvelles Frontières. Toutefois, près de 29% de son patrimoine est investi dans de l'immobilier de bureaux.

Novapierre 1
- Valeur de la part : 360,00 euros.
- Capitalisation(1) : millions d'euros.
- Rendement : 4,97% (2002), 4,68% (2003), 6,13% (2004).
- Société de gestion : Sopargem.
Tél. : 01 40 29 86 86.
http://www.sopargem.com/
- Commentaires. Créée à la fin 1999, cette SCPI cible des locaux commerciaux situés à Paris. Après la montée en puissance des premières années, elle conforte ses rendements. Sa complémentarité avec Pierre 48, une SCPI spécialisée dans les logements avec des baux loi de 1948, lui permet de réaliser des acquisitions de commerces en pied d'immeuble dans de bonnes conditions. Pour assurer une meilleure liquidité, un fonds de remboursement sera alimenté par la vente d'actifs à partir de 2006.

Multicommerce
- Valeur de la part : 519,00 euros.
- Capitalisation(1) : 96 468 millions d'euros.
- Rendement : 7,51% (2003), 7,01% (2004).
- Société de gestion : UFG.
Tél. : 01 44 56 10 00.
http://www.groupe-ufg.com/
- Commentaires. Créée en 1988, Multicommerce appartient à la première société de gestion de SCPI de la place. Constitué à 91% de commerces, son patrimoine est diversifié géographiquement avec 36% en province. Les gérants n'hésitent pas à investir dans des surfaces significatives, à l'instar de ce lot de 1 000 m2 situé près du centre commercial de Rosny-sous-Bois et loué à l'enseigne Autour de Bébé pour une rentabilité brute de 8,50%. La politique de collecte est plutôt restrictive.

Actipierre 3
- Valeur de la part : 210,00 euros.
- Capitalisation(1) : 94 027 millions d'euros.
- Rendement : 8,06% (2002), 7,75% (2003), 7,16% (2004).
- Société de gestion : Actigestion.
Tél. : 01 56 88 92 93.
http://www.actigestion.fr/
- Commentaires. Son patrimoine est constitué à 80% de murs de magasins de petite taille situés à Paris et en région parisienne. Mais l'augmentation de capital de 30 millions d'euros en 2004 lui permet d'engager une politique de diversification dans des surfaces supérieures à 500 mètres carrés en province. Une forte demande pour souscrire des parts a fait flamber le marché secondaire après l'augmentation de capital. Aujourd'hui, le prix des parts est revenu à un niveau plus raisonnable.

Foncia Pierre Rendement
- Valeur de la part : 615,00 euros.
- Capitalisation(1) : 61 591 millions d'euros.
- Rendement : 8,50% (2002), 7,29% (2003), 7,50% (2004).
- Société de gestion : Foncia Pierre Gestion.
Tél. : 01 53 04 15 08.
scpi.foncia.fr
- Commentaires. Issue de la fusion de quatre SCPI, Foncia Pierre Rendement fait partie des produits de taille moyenne. Elle vient d'achever avec succès une augmentation de capital de 12,30 millions d'euros. Le patrimoine de ses locaux commerciaux est réparti entre Paris (25,4%), la région parisienne (35,56%) et la province (39%). Elle investit dans des biens affichant un rendement supérieur à 8% brut, comme les 1 100 mètres carrés situés rue Audra à Dijon achetés pour 1 120 000 euros.

Il ne faut négliger aucune piste pour investir dans des murs de boutique. D'autant que les changements de propriétaires sont peu fréquents et les clients potentiels très nombreux ! Si beaucoup d'affaires se traitent sans intermédiaires, frapper à certaines portes se révèle souvent utile.

- Union nationale de la propriété immobilière (UNPI) : c'est la chambre syndicale des propriétaires immobiliers.
Tél. : 01 44 11 32 42.
http://www.unpi.org/

- Axxis : ce cabinet est spécialisé dans les fonds de commerce et murs de magasin à Paris et sur la Côte d'Azur.
Tél. : 01 44 59 99 99.
http://www.axxis.fr/

- http://www.cessionpme.com/ : ce site est spécialisé dans les fonds et les locaux commerciaux.

- Buildinvest : cet intermédiaire propose des placements immobiliers de murs de boutique clés en main.
Tél. : 01 47 64 03 04.
http://www.buildinvest.com/

- Atisreal Auguste-Thouard : ce conseil en immobilier intervient sur des investissements supérieurs à 300 000 euros.
Tél. : 01 47 59 24 50.
http://www.atisreal-auguste-thouard.com/